Wednesday, May 12, 2021

VNTB – Luật Đất đai: tu chỉnh hay… làm luật mới?

VNTB – Luật Đất đai: tu chỉnh hay… làm luật mới? 
Thục Trinh
12.05.2021 1:19
VNThoibao



(VNTB) – Việc sửa đổi, bổ sung càng sửa sẽ càng sai, do vậy nên xây dựng bộ luật đất đai mới với tiêu chí đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện và thống nhất.

“Tôi cho rằng, không nên sửa đổi bổ sung Luật đất đai 2013 vì sửa đâu sai đó. Để khắc phục bất cập hiện nay nên xây dựng một bộ luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 2013 với tiêu chí đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện và thống nhất.

Việc xây dựng luật nên giao cho cơ quan lập pháp xây dựng chứ không nên giao cơ quan hành pháp vì nếu cơ quan hành pháp xây dựng sẽ gây ra tình trạng làm có lợi cho mình” – ông Nguyễn Văn Xa, cựu Cục trưởng Cục quản lý công sản, Bộ Tài chính, ý kiến tại hội thảo “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”.

Vì sao đến nỗi “sửa đâu sai đó”?

Ông Nguyễn Thành Phương, Giảng viên Khoa Luật trường Đại học Nam Cần Thơ, dẫn chứng về vấn đề quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Theo ông Phương, xét vấn đề trên phương diện chấm dứt hoạt động dự án đầu tư và thu hồi đất do không thực hiện, hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký, và không thuộc trường hợp được gia hạn tiến độ đầu tư, cho thấy chưa thống nhất trong việc xử lý vấn đề đất đai, cũng như tài sản gắn liền với đất trong trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động do không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ đầu tư theo quy định.

Cụ thể, thứ nhất, nếu tại Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định trong trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng sẽ được gia hạn tiến độ 24 tháng; sau khoảng thời gian gia hạn, nếu không đáp ứng tiến trình đưa đất vào sử dụng đồng nghĩa Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và không bồi thường.

Tuy nhiên Luật đất đai và những văn bản thi hành không quy định việc thu hồi đất với trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động do không triển khai thực hiện, hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký trước đó, cũng như với các trường hợp không thuộc đối tượng trường hợp được giãn tiến độ đầu tư theo quy định.

Xét vấn đề trên phương diện khoản 3 và 4 Điều 48 Luật Đầu tư quy định, nhà đầu tư tự thanh lý dự án đầu tư trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị chấm dứt hoạt động; trường hợp không tự thanh lý được thì cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, liên quan đến thời gian được giãn tiến độ đầu tư, nói cách khác là thời gian được gia hạn tiến độ sử dụng đất, pháp luật chưa có sự đồng nhất giữa cơ chế gia hạn tiến độ sử dụng đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 và tại khoản 3 Điều 46 Luật Đầu tư năm 2014.

Cụ thể, nếu tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định dự án đầu tư có thể được sử dụng đất chậm đến 48 tháng bao hàm khoảng thời gian chậm 24 tháng và thời gian được gia hạn thêm 24 tháng; tuy nhiên xét trên phương diện khoản 3 Điều 46 Luật Đầu tư năm 2014 có sự không đồng nhất, khi tổng thời gian giãn tiến độ đầu tư được giới hạn ở định mức không quá 24 tháng.

Bên cạnh đó, nếu căn cứ trên bình diện khoản 3 Điều 46 Luật Đầu tư năm 2014 một số vấn đề cần đặt ra như sau: (i) Điều luật trên không nêu rõ dự án có thể tiến hành giãn tiến độ đầu tư bao nhiêu lần trong tổng thời hạn 24 tháng được phép gia hạn.

Từ đó, tùy thuộc vào quan điểm của các cơ quan quản lý đầu tư là có thể cho phép giãn tiến độ một lần hoặc giãn nhiều lần theo tiến độ của một dự án, điều này có thể dẫn đến hệ quả thiếu công bằng và thống nhất trong việc áp dụng pháp luật, đồng thời tạo ra bị bị động cho các nhà đầu tư khi có ý định giãn tiến độ đầu tư cho một dự án.

(ii) Chế định nêu rõ tổng thời hạn giãn tiến độ đầu tư đối với mọi dự án đồng nhất không vượt định mức 24 tháng mà không tính đến quy mô của từng dự án, tính chất giản đơn hay phức tạp của từng dự án là quy định chưa mang tính thực tiễn.

Đơn cử với nhiều dự án gắn với chuyển giao công nghệ, đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng đòi hỏi cần nhiều thời gian nhằm tiến hành triển khai.

Làm sao để luật nọ không xọ luật kia?

Trong mối bùng nhùng như một đơn cử ở trên, ý kiến của ông Đặng Hùng Võ, cựu Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, rằng, cần phải viết lại Luật Đất đai 2013 vì luật làm năm 2013 tiếp cận theo hướng quyền lực quản lý của nhà nước và khác hoàn toàn với Luật Đất đai 2003 tiếp cận theo hướng thị trường.

Việt Nam hiện nay đang áp dụng cả văn phòng đăng ký đất đai và văn phòng công chứng nên đang chồng chéo. Cách xây dựng luật hiện nay là luật nọ mâu thuẫn luật kia. Việc này đã được đề xuất thống nhất dùng một văn phòng nhưng chưa được sửa đổi.

Ông Đặng Hùng Võ đề xuất, khi xây dựng luật đất đai mới cần bãi bỏ khung giá đất của Chính phủ và thay thế bằng cơ quan định giá đất quốc gia hoặc hội đồng thẩm định giá đất quốc gia.

Đồng thời, cần có quy định chế tài xử lý mạnh đối với các địa phương quy định giá đất trên bảng giá đất thấp hơn giá đất trung bình trên thị trường.

Xem ra việc ‘xóa bàn làm lại’ đối với Luật Đất đai 2013 có vẻ đơn giản hơn là tiếp tục ‘đắp – vá’ với những ‘điều chỉnh’ bằng các văn bản dưới luật như suốt thời gian qua


No comments:

Post a Comment