Thứ Sáu, 5 tháng 8, 2022

VNTB – Đa cấp bất động sản và độc quyền đại diện chủ sở hữu

VNTB – Đa cấp bất động sản và độc quyền đại diện chủ sở hữu
Phạm Lê Đoan
05.08.2022 7:11
VNThoibao


(VNTB) – Ở Việt Nam, đất đai tuy là sở hữu toàn dân nhưng do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Như vậy đa cấp bất động sản không thể loại trừ trách nhiệm của vị đại diện chủ sở hữu độc quyền này.

 Theo dự kiến, Tòa án nhân dân TP.HCM sẽ mở phiên tòa xét xử vụ án lừa đảo, rửa tiền xảy ra tại Công ty Alibaba từ ngày 12-8 và sẽ kéo dài 2 tháng. Đây là vụ án lịch sử trong lịch sử tố tụng bởi số lượng bị hại lên đến 4.361 người, 1 triệu bút lục (*)…

“Alibaba đã đưa ra thủ đoạn cam kết mua lại với giá cao hơn từ 30% sau 12 tháng hoặc cao hơn từ 38% sau 15 tháng kể từ ngày nộp tiền, hoặc thuê lại với giá 2%/tháng kể từ ngày ký và thanh toán 95% giá trị hợp đồng. Với phương thức này, hầu hết khách hàng khi đến hạn cam kết không được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới dạng đất thổ cư thì được Công ty Alibaba chuyển sang hình thức trả lãi hoặc mua trở lại.

Từ đây, Alibaba đã lấy từ nguồn tiền nhà đầu tư sau (chưa đến hạn giao đất, mua, trả lãi) để trả lợi nhuận cho các nhà đầu tư trước. Vòng quay của đồng tiền cứ thế, tạo ra hiệu ứng “hòn tuyết lăn” nên số lượng khách hàng của Alibaba tăng lên nhanh chóng khi thấy “người đi trước” có thu lời. Về bản chất, đây chính là hành vi kinh doanh đa cấp” – luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Đoàn luật sư TP.HCM), nhận xét.

Phân tích phương thức huy động vốn của việc kinh doanh đa cấp bất động sản ở thời gian qua mà Công ty Alibaba là một đơn cử, theo một cựu trưởng phòng ngoại hối Vietcombank tại TP.HCM, nhìn chung đại khái kiểu thế này: Công ty XYZ nào đó về bất động sản tuyên bố cam kết chi trả lợi nhuận 68%/2 năm, tương đương 34%/năm, bản chất là trả lãi cho nhà đầu tư cao hơn rất nhiều lần lãi suất huy động vốn hiện tại của các ngân hàng thương mại.

Việc huy động vốn này được hợp thức hóa bằng hợp đồng hợp tác kinh doanh nên về hình thức là không dễ xử lý mang tính quy chụp. Trên thực tế, khoản “phân chia lợi nhuận” mà bản chất là lãi của công ty XYZ trả cho nhà đầu tư còn cao hơn mức 68% như họ quảng cáo, bởi nhà đầu tư đã được trả cả gốc và lãi theo ngày, tuần, tháng.

Số tiền gốc sau mỗi kỳ trả đã giảm xuống. Nếu tính lãi theo số tiền gốc giảm, lãi cũng sẽ giảm, nhưng công ty XYZ giữ một khoản chi giống nhau và đều cho người đầu tư.  Đây là cách thu hút người đầu tư của công ty XYZ, bởi lợi nhuận 68% đã là rất cao nhưng người đầu tư còn nhận thấy mình được lợi hơn cả mức này.

Nếu tỉnh táo, người dân – tức nhà đầu tư trong trường hợp này với công ty XYZ sẽ nhận ra nếu chuỗi hàng loạt bất động sản đúng giá trị như lời quảng cáo, thì công ty XYZ hoàn toàn có thể thế chấp để vay vốn từ các ngân hàng. Bởi, lãi suất vay ngân hàng bình quân chỉ từ 9 – 11%/năm, nguồn vốn lại ổn định, không bị hao hụt liên tục theo ngày, tuần, tháng do phải trả cho người đầu tư như phương án trên.

Điều quan trọng nhất là theo quy định của pháp luật hiện hành về bán hàng đa cấp, thì bất động sản không thuộc diện được phân phối theo hình thức đa cấp. Việc kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, việc áp dụng mô hình đa cấp để phân phối dự án bất động sản là vi phạm quy định pháp luật.

“Trên hết, cần thiết quy trách nhiệm chính trị đối với cụ thể lãnh đạo đảng ở các địa phương đã xảy ra vụ án của Alibaba, bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng trên thực tế thì đảng chưa phát huy tốt vai trò của nhân dân, chưa thực hiện tốt công khai, dân chủ trong việc xây dựng và thực thi chính sách, pháp luật về đất đai.

Từ đó, ở chừng mực nhất định, đảng đã biến sở hữu toàn dân về đất đai trở thành sở hữu danh nghĩa, biến quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trở thành hình thức, và biến sở hữu đất đai trở thành sở hữu thực chất của một số cá nhân trực tiếp nắm quyền quản lý, định đoạt đối với đất đai.

Chính những cá nhân này nhân danh quyền lực đảng để lợi dụng sơ hở cấu kết với các nhà đầu tư trục lợi, tiêu cực, tham nhũng, gây bất bình trong nhân dân” – một nhà báo tự do là thân hữu của trang Việt Nam Thời Báo, có ý kiến như vậy.

__________

Chú thích:

(*) Khoản 5 Điều 88 Bộ luật tố tụng hình sự 2015 có quy định như sau: “Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày lập biên bản về hoạt động điều tra, thu thập, nhận được tài liệu liên quan đến vụ án mà Kiểm sát viên không trực tiếp kiểm sát theo quy định của Bộ luật này thì Cơ quan điều tra, cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra có trách nhiệm chuyển biên bản, tài liệu này cho Viện kiểm sát để kiểm sát việc lập hồ sơ vụ án.

Trường hợp do trở ngại khách quan thì thời hạn này có thể kéo dài nhưng không quá 15 ngày. Trong thời hạn 03 ngày, Viện kiểm sát đóng dấu bút lục và sao lưu biên bản, tài liệu lưu hồ sơ kiểm sát và bàn giao nguyên trạng tài liệu, biên bản đó cho Cơ quan điều tra, cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra…”.


Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét